余丰慧：不要小觑延长个人住房贷款期限的影响

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近日，工行将个人住房贷款借款人的最高年龄从65岁延长至70岁，借款人的年龄与贷款期限之和不得超过75年。同时，个人住房贷款的最长期限仍然是30年，这一点没有改变。

作者:余丰慧，华中科技大学副教授，著名金融评论家。

近日，工行将个人住房贷款借款人的最高年龄从65岁延长至70岁，借款人的年龄与贷款期限之和不得超过75年。同时，个人住房贷款的最长期限仍然是30年，这一点没有改变。

主要原因是“借款人的年龄和贷款期限的总和”需要用一个更直观的例子来解释。例如，如果借款人是40岁，过去的“总和”是70年，最高贷款可以申请30年；现在放宽到75岁，也就是45岁也可以申请贷款30年。最长期限贷款组放宽了5年。同时，过去65岁以上的人不能获得贷款，但现在70岁的人可以获得最长期限为5年的住房贷款。贷款的最大年龄组也已经放宽。

这种放松是必要的。从整个人口发展趋势来看，中国的老龄化社会已经到来，65岁以上老年人的比例急剧上升。与此同时，随着医疗保健和营养水平的大幅提高，预期寿命也大大提高。根据世界卫生组织(世卫组织)发布的2015年世界卫生统计数据，中国人的平均预期寿命男性为74岁，女性为77岁。城市的预期寿命越来越高。这为提高个人住房贷款的年龄提供了一个自然的基础。

对70岁以下有一定技能和灵活就业的退休人员发放个人住房贷款，也可以减轻子女和整个社会的养老负担。

有一种观点认为，个人住房贷款的主要客户群体是70后，这是事实。然而，必须指出的是，70年代后普通人的住房需求主要是对自己第一套住房的需求。然而，相对富裕的50岁以上的家庭有很强的改善需求，包括海南和其他环境好、适合老年人的地区。

中国的老龄化社会已经迅速到来。据统计，2015年60岁及以上人口达到2.22亿，占总人口的16.15%；据估计，到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%；到2025年，60岁以上的人口将达到3亿，使其成为一个超级古老的国家。住房需求群体的改善将加速“扩张”。

同时，随着平均年龄的提高、健康水平的提高以及老龄化社会对社会保障基金的压力，中国延长退休年龄只是时间问题。从这个角度来看，我们不得不佩服工行(601398)的远见卓识。

无论房管政策有多严格，从商业银行的角度来看，个人住房贷款都是优质资产，都是高质量的客户，在暗中竞争。工行也不排除争夺中老年客户的意图。其他银行应该跟进，或者至少感到兴奋。

个人贷款的实际操作会给现有住房带来一定的影响，最终会使住房贷款需求者受益。事实上，目前各银行个人住房贷款的最长贷款期限是基于男性60岁和女性55岁退休年龄与现有年龄之间的差异。

无论是确定银行贷款的金额还是期限，贷款的安全性是前提。贷款期限由退休年龄决定的原因主要是考虑到退休后的退休金是基本的生活保障，不能用来偿还每月的款项。退休前，雇员每月有工资和薪金保障，以及公积金保障。

在正常情况下，男性在60岁退休后，他们需要寻找另一种担保，如抵押贷款。工行的举动可能会影响这一既定的不成文规则。当然，这将有利于借款人和房地产市场。

需要清醒的是，在退休年龄之后和70岁之前，这种集体贷款必须有附加条件。它可以提供一份稳定的自由职业者收入清单，也可以证明收入来源是稳定的。或者需要提供第二甚至第三种担保，如抵押质押担保。

当然，工行的举措无论如何都会给所有家庭带来好处，至少70岁以上的老人有资格和机会获得贷款。

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