贾康：再说房地产税——应该征 可以征 如何征

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房产税一直是社会关注的热点，因为它涉及到人民群众的切身利益。对于这一新税种，笔者认为可以从必要性、可行性、实施思路和关键要素等方面进行探讨。

作者:康佳，全国政协委员，CPPCC经济委员会委员，华夏新供给经济研究所首任所长。

房产税一直是社会关注的热点，因为它涉及到人民群众的切身利益。对于这一新税种，笔者认为可以从必要性、可行性、实施思路和关键要素等方面进行探讨。

房产税:应该征收吗

从必要性来看，房产税的设立主要涉及以下几个方面:

首先是与房地产相关的有效供给和整个市场体系的建设和运行。如何健康发展房地产市场，首先要把“担保轨道”和“市场轨道”作为一个整体来考虑，把它们放在一起，做一个双轨的总体规划。在现实生活中，我们现在可以越来越清楚地看到这个框架。不要简单地谈论市场，而是考虑如何在一个系统内更好地提供商品房、产权房和其他相关事宜。由于城市化等原因，应通过经济手段客观地形成长期的调整机制。从国际经验看我国当前的社会经济形势，应该充分发挥房产税的作用。从逻辑分析可知，保留环节的税收改变了利益相关者的利益预期，促进了供需平衡。

其次，结合我国经济社会转型，应该强调的是，我国市场经济需要与之相匹配的分税制机制，因此必须解决包括房产税在内的地方税体系建设问题。从1994年到现在，省以下制度还没有真正进入分税制状态:地方税收制度还没有形成，基层财政困难、土地财政、隐性负债等问题自1994年以来成为社会关注的焦点。中国的市场运作应该与国际经济的竞争和合作相匹配。因此，地方税制和整个分税制必须通过改革来落实到位。在这方面，房产税是地方税体系中不可或缺的重要力量。作为地方税，它与地方政府职能向公共财政的转变有着明显的内在一致性。如果地方政府集中精力优化地方公共服务和投资环境，主要财政资源的建设可以一起解决。

第三，是直接税体系建设在整个税制结构中的优化。目前，直接税比重偏低的问题很明显。如何逐步提高直接税的比重，比如用直接税取代间接税，其效果必然是减少整个社会的税收收入，并将这部分过去以中低收入阶层为主体的纳税人转变为更多先富起来的人，并以直接税的形式做出贡献。从逐步增加直接税比重的可行性和方案来看，现在可以增加哪些税种？一个是个人所得税，另一个是房地产税。个人所得税改革难度较大，如何合作开设空手术室需要特殊条件。因此，在这一轮全面改革中，房产税居首位。

第四，在改善收入分配方面，尽管存在各种争议，但大多数人仍然认为应该通过再分配的方式努力遏制收入差距的扩大。在房产税方面，它将影响社会成员的现金流和财产分配的模式和趋势。其积极效果是用“抽肥补瘦”的机制解决收入分配和财产分配问题，从而更好地处理整个分配格局中的利益关系矛盾。

第五，是房产税对中国法制化进程可能的“强制”贡献。这是因为，根据国际经验和中国的实际情况，很多观点都认为这种税应该是地方税。地方税应该在什么水平上分配？笔者认为首先是在基层，在中国应该是县市。扁平化后，县市是实体税基的基层。财政收支关系到成千上万的普通人(603883，医疗单位)，普通人应该有充分的知情权，这也是结合整个财政改革提高透明度的要求。在提高资金使用效率方面，房产税也会有很好的示范作用。

房产税:可以征收

目前，一些关于物业税在社会上不可行的突出问题主要集中在以下几个方面，但我认为这些问题是站不住脚的。

一是存在法律障碍。一个重要的论点是，“在房地产开发的第一阶段有土地租赁，在后期征税，即重复征税。”当然，很多人都愿意听这种说法，但我们认为这种理由在理论和实践上都不能通过。在市场经济中，反映土地使用权的租金和反映住房使用权公共分配的税收是齐头并进的，这是一个基本事实。从理论上讲，土地出让金是土地所有者经济权利产生的收入，而不动产保有税是国家凭借社会管理者的政治权力产生的收入。它们各自的基础不同，这两种收入不一定是其中之一。现在，税收本身是一种多税种、多环节、多税种的复合税。

第二，人们总是说，“外国有私人土地，对包括私人土地上的住房在内的房地产征税是有道理的。中国都是国有土地。国有土地上的居民只有土地使用权。如果房子是与几十年的土地使用权结合在一起的，有什么理由对房子征税呢？”

许多人认为以上观点是发自内心的。但客观地说，笔者认为这在实践和理论上都是不真实的。根据国外的实际情况，像英国这样的土地有两种，一种叫做自由保有，另一种叫做租赁权。自由保有是终极产权和使用权的结合。租赁权是不同的，必须签订合同，最终的产权和使用权是分开的。在这两种情况下，房地产税称为理事会税是完全涵盖。除了私有制之外，英国的土地也属于皇室和公有制(包括各级政府和公共组织的公有制)。无论房地产的最终产权在哪里，房地产税原则上都是完全覆盖的。

至于香港特别行政区，香港的土地总体上没有私有财产权，但房产税即所谓的“差饷”必须为住房使用权支付。因此，从国外的实践来看，不能说只有最终的私有土地所有权才能承认房产税。理论和逻辑也是如此。我们可以比较一下中国改革中现有的说法:20世纪80年代初，政府决定分两步走进行“利税改革”，在国有企业的纳税中增加所得税。当时之所以实行这一改革，主要是因为国有企业是商品生产者和经营者，在具体经营中有相对独立的物质利益，所有权和经营权应该分离。对于拥有独立物质利益的商品生产者和经营者来说，客观合理的状态是加入市场进行公平竞争。因此，必须推动国有企业像其他企业一样缴纳企业所得税，以培育公平的市场竞争环境。最终所有权为国有的土地也可以推导出同样的逻辑:如果有必要调整该土地上房屋所有人相对独立的物质利益，那么在通过立法程序后开征房产税应该是可行的。事实上，房产税改革和国有企业两步走的“利改税”都包含着类似的理念，没有硬性的法律障碍。当然，相关立法必须改进。

第三，存在技术上的异议。例如，有人说“评估税基对中国人来说太复杂了。”但实际上，在技术处理方面，我们必须先确认权利，现在我们已经安排了房地产登记。2018年，中国城市和农村地区的每一个具体的房地产都必须得到确认，同时，需要信息网络，城市地区应该首先到位。确认无误后，将各房地产的数据收集到计算机系统中，并设计软件，软件可分为三类:制造房、商品房和住宅。给出指令后，计算机将根据软件设计自动生成评估结果。因此，从一开始确认权利和收集数据到建立数据库，这对于任何国家的管理层来说都是必要的，也不能说是一个硬性的障碍。

第四，现实生活中会有一些矛盾需要处理。例如，征收房产税后，土地出让金水平将会下降。这是合乎逻辑的，因为预期已经改变，而且没有大肆宣传的力量可以肆无忌惮地提高。可以假设，如果因此需要作出调整，只不过是设计一个“旧土地旧办法和新土地新办法”的差别税率。例如，有人说房产税会增加反税收事件的数量，但重庆试点项目提供了当地的经验——虽然这只是当地的经验，但也很说明问题。重庆对数以千计的独立别墅征收股票税，但实际上并没有发生抗税事件。该方案从高端独立别墅开始，不包括双拼、连体等。，并设定了180平方米的门槛，这是社会所能接受的。如果这个税该不该交，可以没收。事实上，国际经验中有先例和类似的做法。

第五是“中国的情况特别复杂，如何处理小产权房？”这种情况似乎是合理的，因为问题很难解决。一旦“小产权”被法律审查，它就不是产权。不过，这件事迟早会解决的。在深圳，我们已经可以看到，类似小产权房的遗留问题是逐步分类，逐步处理的。过去，理论上也设想了这一框架。小产权房是一步一步分类处理的。整个方案可以从一开始就完成，形成相关方认可的方案后，效益可以逐步实现。房产税实施后，将迫使我们解决看似棘手的小产权房问题。从面对矛盾的角度来看，这实际上是一大贡献。在中国的改革中有这样一个反向机制是一件好事，而不是坏事。既然改革必须克服困难，我们就应该把小产权房放在一起解决。

房产税:如何开征

当前，迫切需要思考房产税实施的思路和要点，可以按照以下逻辑推进。

首先是制定好的立法。中央政府的语气非常明确。这些年来的文件都肯定了改革的方向，即要求推进房产税改革试点，扩大范围，推进改革；现在的新说法是加快房产税的立法，及时推进改革。锁定大方向后，我们应该加快立法。然而，这并不意味着有人否认上海和重庆的试点项目。相反，试点项目提供了宝贵的当地经验。

至于如何立法，我们可以先看看法例何时正式推出，以及推出后进展如何。如果你不能在一年内完成，第二年的节奏和要求是什么？这仍然是一个观察的过程，立法必须要求公民的理性参与，以使每个人尽可能在长远利益和根本利益上达成某种共识。

其次，分类和循序渐进。一旦立法完成，笔者认为适用区域很可能是市区或单线以上的市区，至少“一线城市”将首先实施。一旦依法实施，将是一个完全不同的新局面和新境界。中国不能照搬美国的普遍征收法，而应该坚持调节高收入的原则。操作中有许多技术细节需要讨论。在房地产登记信息网络化的支持下，一些学者倾向于更详细，而人均多少平方米是最合适的。中国社会科学院的计划是人均40平方米，因为现在城市人均住房统计是33平方米，我认为这也是合适的。

与此同时，在监管中国高收入人群时，需要仔细权衡。除了详细可行的实施方案外，还特别注重合理性。总的来说，如果首先建立税收框架，以便社会能够承认和接受这样的改革计划，这是更容易接受的。因此，笔者更倾向于认为第一套房不应征税，以避免许多困难。

第三，信息网络化。至于全国都有房子的情况，技术上掌握信息没有问题。本地信息网络可以实现“扫尽所有的网”。因此，有必要为地方政府形成一个协调机制，让纳税人选择第一套房的领土。关于实现细节还有很多要讨论的。除此之外，笔者认为尤其需要政府在信息披露方面更加开放，认识到房产税的征收过程中会出现激烈的争议，因此有必要更加公开地向社会各方面提供信息，探讨如何进一步推动房产税的实施。

第四，借鉴国际经验。据报道，在美国社区，住户调查员是由公众选举出来的，定期做重新评估税基的基本工作。这是一个很好的机制。当人们接受并认同这一机制后，地方政府自然会知道，只要他们集中精力优化地方公共服务，提供更好的投资环境，财政资源建设的问题就会得到解决。辖区内的房地产自然会进入升值的轨道，而每一次评估都是金融资源建设具体实现的机制。中国可以借鉴这些经验，使细节更加优化和细致。

(本文发表于2018年4月14日《中国证券报》)

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