李宇嘉：互联网打法吹大规模 长租公寓要“去库存”

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目前，在中国租赁市场上，个人租户和房东之间一对一的私人宽松租金占97.5%，而机构租赁只占不到3%。缺乏“大店不欺客”、专业和长期的机构租赁被认为是中国住房租赁市场疲软和混乱的主要原因。因此，扩大专业化、规模化租赁是国家培育住房租赁市场的重点，优惠政策也集中在这里。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

目前，商品房市场正受到前所未有的管制，房地产的唯一政策窗口是房屋租赁。中国共产党第十九次全国代表大会提出建立“租购并举”的新住房制度，并将住房租赁作为一项国家战略。未来几年，大城市30%的新增住房用地将转为租赁，集体建设用地将全面转为租赁，闲置低效的商业写字楼、工业厂房和园区将“改租”；在税收方面，正在落实2016年第39号通知中提出的各项优惠；在金融支持方面，央行明确表示，未来将全力支持住房租赁。最近结束的银行业金融机构监管工作会议也明确表示，信贷供应重点已转向租赁，银行已全面参与租赁项目的开发，解决租赁投资期限错配的reits也已启动。

这项政策包括奖金，所有行业都对租赁前景持乐观态度。例如，据估计，租赁人口将从目前的1.89亿增加到2030年的2.65亿，市场价值将从1.1万亿增加到3万亿。在资本市场的支持下，租赁实现了“多主体供给”。在过去的两年里，开发商、房地产代理、酒店公司、“国家队”(租赁公司、开发商和银行)、资本运营、互联网公司等。已经全部进入了房屋租赁。2015年之前，中国只有大约300套长期租赁公寓。截至2017年，中国有1200家长期租赁公寓企业和平台，仅深圳就有200家。目前，长期租赁公寓主要有四大类，包括互联网风险投资、开发商、酒店和中介，分别占63%、21%、11%和5%。国家队也在迅速崛起。扩张最快的是资金支持的品牌运营商，如友邦、友科一佳、魔方、万科白金屋、世界联合鸿普、连锁家园自由等。

目前，在中国租赁市场上，个人租户和房东之间一对一的私人宽松租金占97.5%，而机构租赁只占不到3%。缺乏“大店不欺客”、专业和长期的机构租赁被认为是中国住房租赁市场疲软和混乱的主要原因。因此，扩大专业化、规模化租赁是国家培育住房租赁市场的重点，优惠政策也集中在这里。近两年来，以长期租赁公寓为主的大型专业化机构租赁呈现出可喜的变化。首先，财政、土地、税收、规划调整等配套政策(集体土地、商业写字楼租赁)已逐步到位，尤其是“租售权”已开始向土地倾斜，如广州“度房”，深圳租户可持有租赁合同。就近入学，南京、武汉、成都等地已完全放宽了落户门槛；二是诞生了一批规范运作的民族租赁品牌企业。

例如，从2015年到2017年，全国长期租赁公寓店的数量每年分别增长35%、45%和50%。其中，品牌长期租赁公寓中的店铺数量翻了一番，而分散经营的连锁住宅(后租房分散)则是免费的，我爱我家，爱上租房、清客等。开户数分别达到45万套、40万套、6万套和5.8万套；集中的魔方、安信公寓、世界联合红浦(整栋楼重新储存和出租)，分别开业4.35万套、4.3万套和3万套。第三，产品线开始丰富，包括高端白领公寓、工厂和医院等雇主的单身或集体公寓，以及面向低收入人群的公共租赁住房；第四，租赁体验得到改善。例如，24小时管家服务，从选房到签约，到搬家，各种付款和维护，纠纷处理等。品牌公寓实现了网上标准化全过程服务，过去普遍存在的随意加租、扣押金、生活设施配置不全、质量差的现象得到了缓解。

然而，在乐观的政策和期望的驱使下，每个人都涌向了租赁行业。特别是在互联网思维方式下，通常的做法是先放大市场规模，然后在资本的包围圈下拼命圈住住房，抢占市场份额，看看谁是第一个探索和实现赢家通吃的人，这与炒作是分不开的。空的经济、大规模创造的做法完全一样，导致无法跟上服务和运营的竞争力，而目前供需不匹配和套利现象突出，被误读后，甚至有必要在未来开始租赁“去库存”。从本质上讲，国家鼓励房屋租赁，这不仅培育了“先租后买”的消费模式，也解决了新市民(2.45亿农民工和2500万大学生)对低成本、相对体面、设备完善的租赁需求。调查显示，在租房需求集中的12个大城市，27.6%的住户月收入低于5000元，50.41%的住户月收入在5000元至1万元之间，只有22%的住户月收入高于1万元。在人均收入较高的上海和深圳，租金低于3000元的商品房租赁需求占26.4%，而供应量仅占11.9%。即使考虑到廉租房的城中村，深圳1000-3000元的租金需求也占51.4%。

所谓万亿美元增量市场主要是基于以下因素:90年代和00年代以后，租房倾向较高的人纷纷进入社会；高房价导致居民推迟购房；基于工作变动、孩子的教育和对父母的照顾，房主也租房子；外来人口涌入大城市，全家长期租房。从供给角度来看，由于房屋购置、装修和管理的综合成本较高，回收期较长(6-10年)，租金上涨是一种常见的盈利模式，而运营的竞争力(如接受托管和融资)和服务溢价尚未体现出来，因此长期租赁公寓不得不面向白领和中高收入人群。然而，很大一部分需求已经被以中介为代表的满足线下差异化需求的私人宽松租金所解决。此外，城镇居民可支配收入(中位数)累计同比增速连续三年下降。2017年7.2%的增长率还不到2012年的一半(15%)，而且由于经济转型，未来还会继续下降。

目前，市场确实需要具有标准化订单和经验优势的长期租赁公寓，但这只是一个利基市场，不适合大规模涌入。然而，主体多元化、供给过剩的趋势是不可阻挡的。万科白金屋将在2018年存储和开放45万间客房，徐汇领先屋将在5年内增加20万间客房，世界联合红浦将在3年内增加10万间客房等。在未来的几年里，该品牌将基本上翻一倍至两倍，碧桂园甚至计划在3年内增加100万间客房。此外，在租金需求集中的12个城市中，已经出售了100多块租赁土地，未来土地供应的30%将用于建造租赁住房。与此同时，一、二线城市正在大力吸引人才，政府主导的人才公寓相继推出。此外，商业办公室和工厂的“再租赁”已经登陆上海。大城市的这类土地占城市建设用地的30%-40%。即使10%用于建造出租房屋，也是一个巨大的规模；北京、广州、杭州等集体土地也开始进入市场，村集体和市场机构共同开发城市居民出租房。

传统的私人宽松租金，尽管缺乏配套设施和经验，没有融资，管理和税收成本，这相当于低租金。长期出租公寓必然会提高租金。目前，可以赚钱的长期租赁公寓有两种类型，即储存和储存旧工厂、废弃酒店和商业建筑的集中公寓，以及带有“隔断”和“上下铺位”的分散式公寓。前者依靠低成本获取利润，而后者依靠增加单位面积租金收入。两者的共同特征是增加租金和取消廉租房。其他主体纷纷进入，不少人采取优惠政策，吸引风险资本，挖掘萧条的价值(集体土地和商业租赁)。未来，租赁将更加注重服务体验，但会相应增加成本和租金，这与解决新市民的租赁需求背道而驰。租赁是房地产市场的主体，是国家战略和公共产品。除了增加公共租赁住房和弥补配套设施的不足之外，地方政府应该把重点放在租赁而不是开发和销售新住房上，包括建立基本秩序、明确责任和权利、行为约束和处罚以及行业自律。这是解决租赁混乱、培育产业的根本途径。

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