盘和林：祝九胜履新 地产金融化的宠儿

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[摘要]朱九生身上有一个非常显眼的标签:金融。2012年加入万科之前，朱九生在建行工作了很长时间，一直担任分行副行长。

2月1日，在万科宣布新总裁任命的第二天，万科董事长于亮和新总裁朱九胜会见了媒体，朱九胜对《天问》说:“我在万科已经7年了，我绝对不是新人。”在担任万科高级副总裁期间，朱九生主要负责资本中心的工作，而万科经营管理的总方针之一“以现金流量为基础”是由天问贡献的。朱九生身上有一个非常显眼的标签:金融。2012年加入万科之前，朱九生在建行工作了很长时间，一直担任分行副行长。

朱九生毕业于中南财经大学(现为中南财经政法大学)。巧合的是，我对国内房地产企业的人员进行了梳理，发现碧桂园(港股02007)总裁莫斌、负责财务和资本运营管理的吴碧君、恒大副总裁兼金融集团董事长邱火发都毕业于中南财经政法大学。

这不是简单的巧合。这背后所反映的是，中国的住宅企业已经告别了传统的“拿地建房——卖房”的生产和销售模式，进入了房地产金融化的后半期。房地产业已经悄然从传统的产销模式向金融深化模式转变，房地产与金融将深度融合。这是天问成为万科新总裁的主要原因之一。

市场化的房地产是最接近金融的行业之一，因为土地和房地产具有明显的不可移动性和排他性等特征，并具有抵押品的天然金融属性，可以在土地租赁、房地产开发和房地产销售等诸多环节实现较高的金融杠杆比率。近年来，房地产业与金融业的关系越来越密切。

随着征地成本和资金成本的增加，恒大等房地产巨头越来越热衷于获得金融牌照，甚至出现了一个房地产金融集团，参与控股银行、证券、保险、信托和基金，成立产业基金和M&A基金，实现多元化负债；与此同时，房地产的证券化程度越来越高。借助于资产支持证券、住房抵押贷款证券、资本市场银行、房地产投资信托基金、类似房地产投资信托基金和私募股权基金等金融平台，我们可以实现轻资产、高周转率和提高资产流动性。

从房地产巨头自身的盈利能力来看，随着房地产行业从高增长、高回报的黄金时代进入白银时代，房地产巨头很难依靠不规范的土地收购来实现财富的野蛮增长，而是越来越依赖企业融资等财务能力。据说，房地产行业的净利润比率已经下降到8.8%。作为一个资本高度密集的行业，资本成本直接决定了企业的利润率。可以说，今天的房地产开发商，如果资金成本太高，就有可能在杨白劳卖出更多的房子。

资金的运作能力甚至关系到房地产开发商的生死。在资本密集型的房地产行业，规模的扩大往往意味着财务杠杆的增加和负债水平的提高，从而增加了公司的经营风险。例如，2008年，国内房地产市场全面调整，部分地区房价下跌，导致许多之前过度扩张的房地产企业陷入现金流困境。显然，房地产开发商不再是土地为王或销售为王的时代。只有当他们拥有良好的财务和现金流能力时，他们才是真正的王者。

从宏观金融的角度来看，“房地产金融化”不是一个流行的词，但它隐含着隐藏的金融风险。于亮在会上表示，房地产行业很难与资金安排结合起来。虽然金融属性越来越强，但不能说万科想金融化，“只能通过金融手段”。事实上，金融化是一个口语表达，不够准确和严格。更准确的说是房地产的金融深化，这意味着房地产与金融的深度融合是房地产发展的必然趋势和阶段，而《九歌》是这个时代的宠儿。

(作者是中国不良资产行业联盟首席经济学家)