易宪容：楼市高位平衡所面临的巨大风险

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在2016年和2017年房地产市场繁荣之后，中国的房地产市场根本不是去库存化的问题，而是获得土地和建造更多房屋的问题。对于这一点，房地产开发商看得最清楚。因此，2017年之前，国内土地市场将是活跃繁荣的。2017年1月至12月，全国征地面积同比增长15.8%，增速为五年来最高。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

据报道，根据2017年国内房地产市场的走势和房地产市场的现状，2018年国内房地产市场将处于高平衡状态。楼市的这种高平衡主要表现在以下几个方面:第一，房屋销售仍将在2017年创纪录的基础上达到新高，但这一纪录速度将会放缓；第二，2017年房价仍将在普遍上涨的基础上上涨，但涨幅将很小；第三，城市土地供应仍将保持高增长，因为房地产企业仍对未来国内房地产市场持乐观态度。

可以说，对于2017年的国内房地产市场，政府没有想到政府出台了这么多的楼市调控政策，其调整的决心、严格的措施和广泛的宣传在历史上是独一无二的。然而，国内房地产市场并没有受到波动。相反，它取得了巨大的成就。在2016年房地产市场销售面积和销售金额创纪录增长40%以上的基础上，全国房地产市场的销售面积和销售金额再一次创下新纪录，严格的房地产市场监管政策只是将国内房地产市场的疯狂从一个城市或一些城市转移到其他城市。以海南为例，2017年房屋销售面积增长了60%以上，而房屋销售额增长了90%以上。从一些大型上市房地产公司的表现来看，住房市场的爆炸性增长更加明显。前两年，这些上市房地产公司的住房销售额只有1000多亿元，2017年飙升至5000多亿元。一些媒体预测，这种国内房地产市场的格局在2018年不会改变。除了少数一线和二线城市，住房销售面积和销售金额的增长仍在2017年的基础上创下历史纪录。

2017年，国内房地产市场的销售面积和销售金额均创历史新高，这既不是因为国内居民住房需求的突然爆发式增长(棚户区改造和货币化补偿可以发挥一定的作用)，也不是因为居民收入水平的提高和进入住房市场的意愿。最根本的原因是，经过一年多的房地产调控，国内房地产市场的价格并没有下降，而是在全国范围内普遍上升。除了一些一线城市，其他城市的房价在2017年同比上涨，尤其是四线城市。作为一个投资导向型市场，只要房价上涨，居民能够利用各种金融杠杆，国内居民投资房地产市场就不可避免。众所周知，四线城市的许多居民，作为一个三口之家，已经每人拥有一套房子，但他们仍在进入房地产市场。买房的目的是预测房价会上涨。买房是一种非常投资的方式。

房价不断上涨，这也吸引了许多农村居民进入房地产市场。对于许多年轻的农村居民来说，虽然他们需要在农村地区居住的住房早已得到满足，但他们看到购买住房是有利可图的，他们都加入了住房投资的浪潮。由于三、四线地区的农民基本上在远离家乡的城市工作，现在他们的工资和资金已经积累起来，在家乡周围的城市买房基本上没有问题。因此，这些农村青年也将通过银行金融杠杆进入房地产市场。此外，在这些城市的其他地方工作的居民回到他们的家乡城市购买。这两股力量也是2017年四线城市国内房地产市场繁荣的主要力量。此外，四线城市房价上涨带来的购房获利效应，将很快传导至未回家购房的农村居民和在外地工作的当地居民。这也将成为2018年促进四线城市房地产市场繁荣的重要力量。

在2016年和2017年房地产市场繁荣之后，中国的房地产市场根本不是去库存化的问题，而是获得土地和建造更多房屋的问题。对于这一点，房地产开发商看得最清楚。因此，2017年之前，国内土地市场将是活跃繁荣的。2017年1月至12月，全国征地面积同比增长15.8%，增速为五年来最高。全年土地收购价格上涨49.4%，增速达到六年来新高。也就是说，面对巨大的土地需求，地方政府在增加土地供应的同时不断推高土地价格，使地方政府的土地租赁收入也有了创纪录的增长。

事实上，中国的房地产市场是一个政策城市，第十九次全国代表大会的报告明确提出，中国的房地产市场应该回归住宅市场。市场性质的变化必将导致投资型住房市场需求的重大调整。然而，房地产开发商知道，政府不可能真的放弃从住房中赚钱的决心，因为如果这种情况发生，无论是中国gdp的增长，还是地方政府的土地财政和银行金融风险，都将很快暴露出问题。因此，面对房地产市场巨大利益的诱惑，房地产开发商肯定会建造更多的房子来满足广大的住房投资者。这也可以保持国内房地产市场的高销售水平。

然而，如此高的房地产市场平衡也会使国内房地产市场的风险越来越高，房地产市场的泡沫也会越吹越大。因为，将房价保持在一个较高的水平，不仅会使国内房地产市场的性质发生变化，还会使居民产生国内房价只会涨不会跌的错觉，认为国内房地产市场根本不会出现周期性的调整。在这种房价上涨的幻觉和预期下，更多的国内居民将被鼓励涌入房地产市场，甚至那些收入低、支付能力弱的人也将涌入房地产市场。当这种情绪蔓延到全国时，不仅会促进四线城市房地产市场的繁荣和兴奋，还会使房地产市场的繁荣和兴奋席卷中国的每一个角落。这也将吸引更多中低收入居民涌向房地产市场。此时，中国房地产市场资产价格泡沫的“堰塞湖”将越积越多，最终会传导给最弱势的中低收入人群。而这是最脆弱的部分，可能会使房地产泡沫“堰塞湖”崩溃，因此风险将是巨大的。

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