楼市调控政策要松绑了？套路复杂 不要做了接盘侠！

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如果你是一个收入达到城市“平均线”的上班族，如果你想买房，在北京买一平方米需要7个月，在上海需要5.87个月，在深圳需要6.38个月，在广州需要4.12个月，在杭州需要3.85个月。

房地产市场的一举一动总是影响着每个人脆弱的心灵。近日来，楼市最热门的话题是“调控政策可能是应该放松。”

事情是这样的。

●1月5日晚，兰州市住房保障和房屋管理局发布了《关于加强房地产市场监管和加强房地产市场监管的通知》(以下简称《通知》)。通知宣布:

(1)取消西固区、九州开发区和高平边远地区的限购政策；

(2)城关区、七里河区、安宁区、西固区(含高新区、经济区、九州开发区，不含高新区渝中园区)的一、二手房限制销售3年。

●与此同时，合肥也报告称，调控政策有放松的嫌疑。猫哥有点明白了，原来是合肥市房管局的回复。根据该答复，2016年11月前获得的14栋建筑没有“限制”(取决于政府指导价)，2016年11月后获得的所有地块都是有限的。也就是说，2016年11月以后，政府明确提出了“地价和房价”的红线，但“2016年11月以前出售的宅基地没有这个规定”。

●还有厦门。厦门飞涨的房价让外界感到惊讶。后来，它还颁布了严格的调控政策。在1月6日开幕的厦门市第十五届人民代表大会第二次会议上，厦门宣布将“改善和提高房地产市场。”规范长效机制，实施差别化调控政策，满足第一套正当需求，支持需求改善，有效引导市场预期，加强商品住宅用地供应。"

外界也将此解读为放松房地产市场。

事实上，仔细看，这些都只是“差别化的管制政策”，也符合中央的有关精神。早在2017年12月23日，住房和城乡建设部部长王就在全国住房和城乡建设工作会议上表示，“明年将实施差别化调控政策，以满足第一套需求，支持改善需求，抑制投机性房地产投机。第三部分，四线城市和库存较多的县市应继续做好去库存工作。”

在差别化调控的大政策下，今后各省市将根据自身情况出台相应的房地产调控政策，而不是“一刀切”，要适应各省市房地产政策的调整。

毕竟，北方、广州和深圳与其他城市有很大的不同，而省会和小县城也有很大的不同，东西方城市也有很大的不同。房地产市场已经达到分化阶段。

01

未来将加速分化的省会城市和小城市

从中央政府的角度来看，要尽可能地“继续做好三四线城市和存量较大的县市的去库存工作”，即将3456线城市中存量较高的新房卖给老百姓(603883，存量咨询)。

但我们以甘肃和省会兰州为例，却发现这种调控政策对普通人来说可能不是一个好的投资机会。

众所周知，甘肃是一个人口少、收入相对较低的省份，人均国内生产总值和收入几乎都在最底层。全省人均收入为14670元。然而，省会兰州要高得多。根据国家统计局兰州调查队发布的2016年城乡居民人均可支配收入数据，兰州市城镇居民人均可支配收入为29661元，比2015年增长2573元，同比增长9.5%，居全省14个地级市之首。根据《兰州市政府工作报告》，到2017年，兰州市城镇居民人均可支配收入增速将超过经济增速，预计将分别达到32478元。

收入比该省其他城市高得多。因此，兰州吸引了大量的新人口。

截至2016年底，兰州市登记人口为321.9万人，常住人口为370.55万人。两者的差异是人口的净流入，即2016年兰州市的净流入为486，500人。

根据这一计算，兰州集中了甘肃14.19%的人口，而且这一趋势仍在增长。甘肃是一个人口净流出的省份。同时，省会兰州的常住人口增加了486，500人。这也证实了猫哥在前一篇文章中所说的，在一个省，人口和资源正在加速向省会集中。

有工作能力的农民工和知识青年正在加速向省会城市集中，这背后是一些城市人口的“失血”:

相当于一个省的资源、人口、经济和金融都被一两个城市，特别是省会城市所占据，这必然会带来住房需求。

这是什么意思？

很简单。在一些中西部省份，尽管省会城市的房价很高，但它们受到人口净流入和经济发展的支撑。即使政府大力帮助三个四线城市省份“去库存化”，未来也很可能没有“接管人”。

02

价格是一个相对的概念

房价水平不仅是一个绝对价值概念，也是一个相对价值概念。

根据《2018-2023年中国房地产市场前景调查和机会研究报告》(以下简称《报告》)，截至2017年底，中国51个城市的二手房价格已超过1万元。

猫哥把一些城市和一些省会城市分别拿出来，用工资做了一个对比图，发现了一些有趣的东西:

如果你是一个收入达到城市“平均线”的上班族，如果你想买房，在北京买一平方米需要7个月，在上海需要5.87个月，在深圳需要6.38个月，在广州需要4.12个月，在杭州需要3.85个月。

他们都说“北至广州、深圳和杭州”。事实上，即使在一线城市，房价与收入的比例也有很大的不同，而且差距相当大。北京几乎是杭州的两倍大。

热门省会城市的价格/收入比几乎在2-3左右。你可能认为它很高，但它相对稳定，而且有像长沙这样的“洼地”。

随着经济的发展，以全省实力打造的省会城市有可能成为全省资产的“避风港”。如果你不想离开家乡去其他地方工作，那就不用说去哪里工作，去哪里买房了。

至于在广阔的非东部沿海城市的三个四线城市的库存，你可以卖给你喜欢的任何人。