李宇嘉：从城乡要素市场化看县城去库存和乡村振兴

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中央农村工作会议于2017年12月28日至29日在北京召开，会议研究了实施农村振兴战略的重要政策。会议强调，要走中国特色社会主义农村振兴道路，必须重塑城乡关系，走城乡一体化发展道路。从全球城市化的角度来看，分享城市化和要素市场化的红利应该是振兴农村最可行的途径之一。

最近，全国住房和城乡建设会议要求仍有较多库存的四线城市、县市继续做好去库存工作。这是国家第一次提出“县城去库存”的想法。

县是县域经济的中心和城乡一体化的前沿，但它是产权市场的终点。近年来，房地产市场的繁荣是城市化和要素红利的集中表现，但周边县市的房地产市场却没有得到多少好处。中央农村工作会议指出，实施农村振兴战略，必须大力推进体制机制创新，加强农村振兴的制度供给。要着力完善产权制度和要素市场化配置，激活主体，激活要素，激活市场，努力增强改革的系统性、整体性和协同性。

下面，笔者从城乡要素市场化的角度，谈谈对县域房地产市场去库存化和实施农村振兴战略的看法。

目前，县域房地产市场存在几个致命的缺陷。首先，一些县域工业仍停留在加工制造业，剩余比例高，产能被淘汰，对农村人口吸引力较小。同时，由于城市生活成本高，对农村人口的吸引力也是一个问题；第二，人口外流严重。在过去的几年里，城市分化的趋势很明显，人口要么向大城市转移，要么向区域中心的二、三线城市转移，但向四线城市(主要是县城)转移的较少，而四线城市的人口正在向一、二、三线城市转移。除了都市区核心城市的下属县外，其他地区的县市人口每年都有不同程度的减少；第三，县城建筑大多由不同品牌的民营企业或当地国有企业开发，质量相对较差，无效甚至僵尸股较大；第四，虽然土地成本低，但房价也很低。基本上，房子是按建筑成本(建筑材料、财务和人工成本)出售的，空房的降价幅度是有限的。

近年来，由于产业转移和高铁站的建立，相对落后地区的省会城市和区域性中心城市(二、三线城市)吸引了大量的县、市和下属农村人口，就业集中的服务业也有所发展。与此同时，二线和三线城市的周边房价与县城的周边房价相差不大。

因此，很难稳定县房地产市场。然而，县域经济作为国民经济的基本单元，涉及到农村振兴、扶贫、城市建设等诸多方面。房地产作为物质基础，必须受到重视。

虽然很难预测县房地产市场，但机会同样突出。近年来，中国城乡之间最大的变化是巨大的基础设施网络，不仅包括道路、有线电视，还包括移动通信网络、物联网、物流网络等。此外，土地承包和社会保障(新型农村合作医疗制度和新型农村保险)等社会保障和公共服务网络覆盖面扩大，有形和无形网络覆盖13亿人。

更重要的是，道路交通、互联网、广播电视和电子商务等基础设施进入农村，缩小了城乡差距，拓宽了农民视野，更新了他们的观念。基于城乡之间巨大的发展差距、分享城市红利的需求以及土地制度改革释放出的多余人口，三线和四线以下广大城镇和村庄提高生活质量的需求十分强烈。

因此，农村人口和需求不再是负担，而是红利。基于对美好生活的渴望，他们的观念和生活习惯开始向城市靠拢。同时，随着城乡基础设施的互联，互联网和通信的发展消除了信息不对称。城市化快速发展后，“城市病”开始出现，城市居民对特色农产品(000061，医药股)、乡村旅游、休闲和医疗保健等的需求增加。与日俱增，给县乡相关产业发展带来机遇。

此外，在“十三五”期间，国家确立了五个发展理念，即创新、协调、绿色、开放和共享。美丽乡村建设、特色城镇建设、农村扶贫和危房改造已成为国家重点战略。农村工作会议也提出了农村振兴战略，县城和广大农村将有更多的发展机遇。房地产作为一个因素，空也将从中受益。

未来中国消费和投资的“主战场”在四线以下城市，尤其是县城和农村。目前，智能手机、互联网等新兴产业或家电、家具、餐饮连锁等传统消费品在大城市基本饱和，龙头企业的版图已延伸至县城和乡镇。

2017年，小米、oppo等手机线下零售店在全国范围内广泛布局，主要分布在县城；肯德基在中国有5000多家门店，其销售网络覆盖中国所有城市。目前，肯德基正在向县城甚至乡镇的初级市场进军。在过去的“双11”中，农村地区的京东邦服务店和京东家电店的销售额占家电销售额的40%，增速远高于城市。例如，四川特色腊肉香肠和调料非常受欢迎，北川和青神县的腊肉香肠已被列入第九大农产品畅销榜。

根据《中国县域经济报告》(2017年)，2016年样本县(市)社会消费品零售总额增长10.6%，高于全国10.4%的水平，东部、中部和西部地区分别增长10.3%、12.3%和11.6%。与此同时，基础设施和公共服务的投资缺口主要在县城和乡镇。

未来，随着基础设施建设的加快，乡镇大规模消费、特色农产品、旅游休闲将加快发展，分工将进一步细化，带动人口和物资的流通，3-4亿农民将在城市创业购房。

房改以来，尽管全国房地产市场的规模和质量迅速发展，但城镇和乡村的住房条件和住宅配套设施却大大改善了空房。只要土地要素的市场化继续扩大，新型农村合作医疗和新型农村保险的覆盖面不断深化，农民在特殊行业的收入不断增加，县城的房地产就会发展出空房。

综上所述，该县工业基础薄弱，人口引进能力不足，而县域经济又与“三农”、扶贫和农村振兴密切相关。因此，我们应该大力消化县域房地产市场的过剩，并在土地、工业、人口、交通和社会保障等配套改革中支持存量。

有必要利用巨大消费和投资下降的难得机会，国家战略向县和村庄倾斜。在土地承包和产业化、养殖业规模化的基础上，继续巩固农地承包、两权抵押(土地承包经营权、农民住房产权)、集体建设用地入市等因素。市场化改革，深化社会保障覆盖面，基础设施互联互通，发展特色产业，实现农村振兴和小城镇崛起，将富余劳动力释放到城市，返乡创业和就业需求，立足于更好的生活，是发展县域城镇，促进农村振兴的可行途径。(作者是深圳房地产研究中心研究员)