懂懂笔记：WeWork 从美丽误解到冷酷误读

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作者:理解笔记

对我们工作的理解始于一个美丽的误会。今天，又一个逗号被冷误读了。

幸运的是，这并不是一个句号。

在估值缩水和首席执行官辞职后，Wework终止了ipo。自从wework首次公开募股以来，问题接踵而至。起初，他质疑公司创始人兼首席执行官亚当·诺伊曼(Adam Neumann)的自我交易、管理不善和古怪行为，然后质疑公司缺乏科技含量，最后质疑其商业模式是否有价值，有些人甚至称之为“大洋彼岸的大骗局”。

事实上，这是一个美丽的误解，我们的工作模式被吹捧，中国企业也效仿。今天，认为我们的工作毫无价值甚至是骗局是一种残酷的误读。

第一

美丽的误会，追随者往往误入歧途

我们的工作模式在2015年左右在中国受到追捧。老实说，wework的联合办公室确实有市场需求，但我们work本身是一家初创公司。这种模式尚未完全实现，但在资本的推动下正在迅速扩张，甚至有一些“变形”。当时，许多追随wework模式的中国企业并不了解wework模式的本质，在追随潮流的过程中难免会误入歧途。

2015年，中国出现了两次重大繁荣，第一次是创业热潮，第二次是资本热潮。当联合办公模式在中国兴起时，它在这两次繁荣中出了点问题。

首先，许多联合办公室创业者把目标对准了初创企业，认为联合办公室是一个孵化器，或者是一个大众创造的空房间。事实上，这种定位符合当时的大趋势，但有点短视。初创企业的规模非常小，因此很难从租赁空.中获利有些中创空希望通过为创业公司提供增值服务来建立一种商业模式，有些中创空用创业公司的股份来代替租金，有些中创空依靠政府补贴收入。事实上，创业成功的概率很低，政策也在不断变化。当创业热潮过去后，仅仅设在创业企业中的联合办事处会立即减少客户数量，并且没有政府补贴，这使得联合办事处难以生存。

其次，当时资本市场的普及使得许多创创空公司相对容易筹集资金。投资者会选择投资的轨道，而企业家会拼命在轨道上跑来跑去进行大规模投资。“那些年，我们去看了每一处潜在的房产。经常有几个或十几个人在抢劫一个地方。每个人都在不计成本地提高价格。”梦加的创始人王小路对这些场景印象深刻。“这是不理智的。我们当时被迫放弃了许多好的房产。”扩大面积和规模意味着良好的融资，每个人都被资本追逐着快速扩张。然而，许多企业家忽略了盈利模式，将规模视为唯一的关键绩效指标。

“wework的模型中有许多创新，但开发的大规模扩展纯粹是为了规模，而不是规模。”在王小路看来，规模和规模是两条完全不同的道路。短期粗放发展，追求规模可以换来融资和高估值。另一方面，规模通过精细化经营沉淀出一种成熟的经营模式，然后进行复制和放大，以降低放大的边际成本。规模是给投资者的，规模是真正的商业价值。

在wework终止ipo后，摩根士丹利(Morgan Stanley)首席美国股票策略师迈克威尔逊(mike wilson)表示，wework首次公开募股的失败标志着一个时代的结束。投资者表示，他们不再愿意为过度投资买单:“在我们看来，为没有实现盈利的企业提供慷慨资金的日子已经过去了。”投资者正在远离动量股票和回报价值股票。

"无利可图的扩张是徒劳的。"王小路认为“利润是一件特别重要的事情。如果不盈利，就不是一个非常成熟和健康的商业模式。”

联合办公曾经是一个热点，全国各地涌现出众多的空房间制造商。然而，由于定位的偏差，在过去的两年里，大量的人都倒下了。“泡沫下的孵化器市场只会赚钱，不会赚钱”一文描述了如何做笔记。

美丽的误会吹出来的美丽泡沫破灭了，然后最冷的误会产生了，认为孙正义投资的共享经济一文不值，甚至我们的工作是一个骗局。事实上，共享旅游、共享酒店、共享办公都有很大的创新价值，但有些企业在经营中误入歧途，忽视了商业本质。Wework的ipo终止不应作为判断这种商业模式失败的依据。

2号

打破传统，用互联网思维重构联合办公市场

不可否认，迈克·威尔逊的观点很有代表性。在过去的几年里，资本的疯狂和盲目驱使许多初创公司盲目运营。只要这个概念被确立，他们就能筹集资金并获得高估值，而不管你的企业是否真正建立起来。但在优步(uber)、airbnb和wework的泡沫被一个接一个挤压之后，所有人都开始醒悟:“你必须确保你的业务得到确立，而不是你的理念得到确立。”

联合办公市场是真实需求还是虚假需求？生意能建立吗？

“办公室，首先是一个刚刚需要的市场。其次，这是一个传统市场，多年来变化不大。”2015年，王小路带领加拿大梦进入联合办公行业。在他看来，这个传统而古老的市场可以通过引入新的概念和技术带来一些变化，并使办公活动变得更好。这是梦想进入联合办公行业的基本逻辑。

在这个逻辑中，目标客户群中没有初创企业(小微企业)或大中型企业，所有企业都需要灵活的办公方式和新的办公方式。初创企业启动时有需求，中型企业快速扩张时有需求，大型企业设立新部门时有需求，在不同地方设立分支机构时有需求……公司正在发展，对空办事处的需求不断变化和多样化。

这一点可以从梦之队的客户名单中看出:有SF、中粮、平安、白金等大型企业，也有oppo、滴滴、今日头条、快手等合法的红色企业，还有tower.im、Moment talks、plum Red Brin等创业公司。

一个公司，无论大小，都很难组建一个专业团队来做这件事。一个是专业问题，另一个是成本问题。原因很简单:没有规模，就没有经济。

王小路的逻辑实际上与当前“工业互联网”的思维是一致的。从腾讯开始，整个互联网行业都在推广工业互联网。这一概念的实质是通过互联网思维和使用先进技术来改造传统产业。例如，美团重建餐饮业，阿里重建零售业，并努力重建农产品的商业联系(000061，诊断库存)。

联合办公的本质是提供专业服务，解决所有办公需求。例如，如何选择场地，如何设计办公室，使布局更加合理，如何提供一个更健康的环境，使员工更快乐，更专注于自己的工作，如何运用科技手段进行管理，从而提高办公室的运作效率等等。通过技术手段找到最佳解决方案并形成一整套方案，这些专业活动可以大规模复制。

重建后，服务提供商和服务用户都将改变。“一方面，我们希望通过我们的操作系统、服务能力以及最重要的工具和系统，以强大的科技信息化为人们服务。这也是一种服务形式的转变，从只服务一个企业到现在服务一个企业，还需要服务里面的每一个人。当然，这背后的驱动力是许多科学和技术方面提供的援助。另一方面，对于企业和这些人来说，从一次性购买流程到会员购买方式，我们继续向我们支付与办公服务相关的会员费，成为我们的长期合作伙伴。”王小路说。

业内一致认为，重组后的联合办公服务将为企业提供更灵活、更优质的办公空间，未来将占据10-20%的办公市场，这将是一个巨大的市场，但这个行业才刚刚起步。we work IPO的失败并不证明这个市场不存在，而是一个挤压这个行业泡沫的过程——忘记所谓的估值，回归商业价值本身。

3号

以正确的姿态打开联合办公市场

事实上，从我们工作的发展中，我们可以看出它的思路是一样的。在早期，我称自己为联合办公企业，后来我说这是一个技术企业。在ipo中，我提出了“空房即服务”的定位。

我们深知新模型和新技术的重要性。我们一直在使用大数据来寻找扩展的位置，同时使用数据来设计办公室，找到办公区和娱乐设施的最佳组合，并使用数据来分配和利用空客房。Wework于2015年收购了建筑建模公司case，优化空分析公司teem，以及移动分析公司euclid。推出“以我们为动力”服务，为企业提供空利用咨询服务。

我们工作的问题在于扩展和模式优化之间的阶段错位。当我们开始大规模收购技术公司时，从强调社区到意识到需要完善其运营能力，规模的快速扩张已经开始。我们在资本控股的条件下，以牺牲企业核心竞争力的建设为代价，在短期内过度追求规模，没有真正形成有效的经营方案。

“从选址到设计、销售和运营管理，这一链条将相对较长，空在每个环节都有提高效率的空间。”作为一家服务公司，要把整个链条做好并不容易。这需要非常强大的团队和强大的执行力。”王小路说。

从成立的第一天起，梦加就致力于提高空.之间的管理效率和精细化运营

在正式进入联合办公领域之初，团队首先专注于智能门禁的设计，并衍生出一套完整、先进的办公智能管理系统，如空办公智能管理、所有办公设备的协同管理等。，在这里落户的企业可以感受到高效的管理。这个系统完全是梦加自主开发的设计，它已经成为梦加快速扩展的基础。目前，Dream Plus近一半的员工专门从事产品研发，利用各种新技术不断改善办公体验，提高运营效率。

据了解，在梦加的空办公室，平均2000平方米只需要一名运营管理人员，科学的运营管理体系是其低成本扩张的保证。

有数据可以比较。根据wework的计划书，每个空的利润周期是12-24个月，我们的梦想是通过更精细的管理和更标准的流程将这个周期缩短到6-12个月。梦加成熟运营空客房的入住率超过95%,所有门店均可实现盈利。其中，今年新开业的南京金融城空在不到半年的时间里入住率达到82%,迅速开辟了新的市场，赢得了用户的认可，这也体现了从产品到运营的梦想和综合实力。

当然，作为一家服务公司，专业性不仅体现在智能管理上，也体现在整个链条上。举一个简单的例子:为了提高效率和质量，Dream Plus特别设计了一种不用胶水的桌椅，它可以在办公室装修完成后使用，同时绝对环保。

“我们还有完善的空客房产品体系。今年5月，我们成为亚洲首家联合办公的空客房。”王小路对这一认证感到非常自豪，它在健康建筑领域被称为“奥斯卡”。“我们已经将这一国际卫生标准纳入了我们自己的产品标准，并将其应用于每个场馆，因此我们的场馆特别健康。为了打造一个符合well认证标准的空机房，我们在空机房的选材、选型和布局方面做了大量的工作。”

自2015年以来，“梦想”已经进入联合办公市场，并不急于扩大规模。相反，它找到了传统办公室可以改造的环节，一个接一个地突破，积累自己的核心竞争力，稳步前进。“今天，我们已经取得了领先地位，我们需要继续加大对未来的投资，以确保这种领先地位。”在王小路看来，领导核心竞争力比领导规模更有价值。

去年8月，当联合办事处空窗口开始退潮时，梦幻加获得了由高淳资本、美国大西洋投资集团(600558)牵头的投资，随后是欢乐资本、海洋链接、m31资本和先锋常青。本轮融资创造了国内联合办公及办公服务行业最大的单笔融资记录，梦加成为当时办公服务领域唯一完成C轮融资的品牌。王小路一直强调无利可图的扩张是徒劳的，所以他可以通过相对稳定的操作赢得这一轮。“努力奋斗是必要的，最重要的是要有一个非常健康、可重复的商业模式。”

今年，在打好基础后，梦想略有加快，四个新城市(300778，临床股)已扩展到京外和成都:上海、南京、杭州和Xi。王小路透露，他将不再急于扩张新城市，而是会加强这些城市的密度，搞好每个城市，然后制定下一步计划。

加入梦想是为了打通所有的环节并彻底了解它们，这成为了它的核心竞争力。这种能力可以被无限放大和复制。

例如，模型可以做得更轻，可以为企业提供定制服务，包括空之间的寻址、设计和构建、智能系统和运营服务。到目前为止，Dream Plus已先后向华润跑加速、龙湖集团、白金集团、腾讯中创空房等企业出口智能办公整体解决方案，并为SF Express、十二楼文化、西瓜商等企业提供整体办公定制服务。

此外，这种能力也可以变得更重。“如果我们对某个项目有特别的信心，我们甚至有可能买下这栋建筑，自己经营。”

它可以轻也可以重。只要你有基本的能力，梦加空的房间会更大。这可能就是为什么当行业衰退时，它能获得大量融资的原因。

[结论]

wework的ipo失败不是一个行业的终结，而是一个逗号。我们开始提炼内部力量，这也标志着该行业挤出了泡沫和回归的业务本质。未来的竞争将聚焦于核心竞争力，而不是一系列虚拟的规模和价值指标。

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