李宇嘉：消费这杆旗的高度 决定限购退出的速度

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当这些政策的效果不是很好，或者不如政府的意愿时，他们只能直接退出限购。如果不行，我们会打着促进和鼓励消费的旗号，支持居民买房，无论如何我们都不会放弃，直到我们达到目标。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

1 这一购买限制最终被放弃

在消费内需的旗帜下，不合理的购车限制最终被放弃。最近，国家发展和改革委员会发布了一个三年行动计划，以促进关键消费品的升级。在“增强市场消费活力”一节中，明确提出“严禁各地出台新的汽车限购规定。”在已经实施限购的地方，我们将加快从限购到引导使用的转变，不会限制在拥挤地区以外的地方购买。

什么意思?正是“城市病”导致了对汽车购买的限制，这是非常不合理的。因为“城市疾病”是由城市管理不善和人为因素造成的，而不是由许多汽车造成的。汽车是无辜的，所以你不能对完全由人控制的汽车发泄你的愤怒。此外，香港、东京等人口密度比我们高得多的国际大城市，为何城市交通如此畅顺？

搞好交通秩序，采取非高峰出行，设置拥堵路段，征收拥堵税，发展公共交通，可以缓解“城市病”。或者，就像杭州一样，学习如何使用大数据管理城市，并使用阿里的“城市大脑”接管信号交叉口，智能处理各种事件，如拥堵、非法停车和导致“城市疾病”的事故。

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在大消费者下，你如何看待限制购买的尴尬

在这里，我们需要注意一个重要的背景，那就是，从上到下，我们正在把消费建设成为拉动内需的动力。自去年以来，投资和出口这两大驱动力已经失效，中国已开始建立消费导向型经济。统计局最近的统计数据显示，第一季度消费对经济增长的贡献超过65%。随着税费减免的实施，2019年消费对国内生产总值增长的贡献率将超过80%。

作为最大的消费群体，汽车和住房高度依赖。1998年住房改革的初衷之一是促进住房消费和应对亚洲金融危机。用领导的话说，“房地产产业链长，带动作用强。”汽车也是如此。在某种程度上，中国近几十年的高经济增长是由房地产(开发投资和消费)和汽车(制造业投资和消费)推动的。

但现在，这两种最大的消费品已经耗尽:房地产销售已经触及了上限，无论多么令人兴奋，都无法阻止高水平回落的大趋势。从人均住房面积来看，中国和其他国家没有太大的差别，大约是40平方米。汽车销售已经过了高峰期，但从1000人的汽车拥有量来看，中国有170辆汽车，发达国家有500-600辆汽车，汽车消费仍然很大。

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该购买限制已被撤销。那远吗？

事实上，空的住房消费空间也很大。全国21%的存量房屋为平房，57%为2-6层(大部分为无电梯单元)，只有22%为7层及以上的房屋；16%的仓库没有厨房或厕所，26%没有独立的抽水/冲厕设施；15%建于1990年之前(4%建于1980年之前)，42%建于上个世纪。

NDRC发布了一份旨在促进消费复苏的文件。事实上，尽管2018年汽车消费下降了约15%，但新能源和suv的消费增长了50%以上。未来，随着消费观念的改变和对美好生活的需求，作为中国人所看重的房子，其面积、功能和环境都将得到改善，这将迎来爆炸性的增长。

住房消费不能上升，很难培育消费。就像汽车的逻辑一样，如果我们想调查什么阻碍了未来的住房消费，估计目标将指向购买限制。2015年，当该房屋去库存化时，有人提议取消过时的限制性措施，因为购买限制阻碍了去库存化。长期以来，人们对限购有很多批评。今后，将提议取消购买限制，因为购买限制阻碍了消费。

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从《小高粱》看限购被打破的原因

最近，距离南京主城区南部100公里的高淳区因退出限购政策而闻名。2017年，外国人在这里购房时，应执行“过去3年累计社保或个税2年”的政策。现在，外国游客只需要在南京的居留许可，或一份劳动合同和营业执照的副本，就可以出具购房证明。

虽然它是最偏远和相对落后的地区，但政府非常重视它。年初，高淳部署发展了“3+2”主导产业:高端智能制造、生物医药和医疗器械、节能环保、文化旅游健康、生态农业；3月底，南京发布了《支持六合、高淳加快优质发展行动计划(2019-2021)》。今年4月，高淳公布了引进创业人才的计划。

这是许多城市普遍存在的问题。即使我们落后，底子薄，我们也要制定宏伟的计划，发展高水平的产业。2019年，高淳有116个重点城市建设项目、7个省市项目和109个区级项目，预计完成156亿元。单个古城湖项目，4年的建设期将花费30亿元。没有条件，创造条件，房地产就被委以重任。

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没有办法做到这一点

因此，政府在关于调整限购政策的新闻发布会上多次强调，此举旨在优化人才购房战略，以缓解高淳与市区发展的不平衡。我不知道。取消购房限制，鼓励外国人买房。这是为了优化人才买房吗？还是刺激房地产市场，为卖地铺路？然而，有一点是清楚的:高淳一直是南京卖地最多的三个地区。整个南京也在加速卖地。6月5日，10块地的收入达到了118亿，南京的土地市场变得火热起来。

现在，高淳有大量库存。如果房子可以卖，土地可以卖，宏伟的规划和高端产业仍有可能实现和落地。至于复杂的逻辑和因果关系，这是一个系列。你知道，我们别问了。不管怎样，这很重要。2018年3月1日，南京人才新政取消了就业和缴纳社保年限的限制，放宽了学历教育形式，直接渗透到户籍限制和购房限制中；2018年8月，南京土地拍卖公司取消了现有房屋的出售。当这些政策的效果不是很好，或者不如政府的意愿时，他们只能直接退出限购。如果不行，我们会打着促进和鼓励消费的旗号，支持居民买房，无论如何我们都不会放弃，直到我们达到目标。

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